Grundsteuerreform 2022
Was ist zu tun? Was müssen Sie jetzt beachten?
Im November 2019 wurde das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) beschlossen, wodurch ab 2025 die Grundsteuer nach neuen Methoden berechnet wird. Trotz der Übergangszeit bis Ende 2024 sind Grundstückswerte jedoch bereits zum 1. Januar 2022 neu festzustellen und in einer entsprechenden Erklärung bis zum 31. Januar 2023 abzugeben.
Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung für alle Grundstücksbesitzer in Deutschland. Somit besteht für Grundstückseigentümer bereits jetzt Handlungsbedarf.
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Die Grundsteuerreform
Durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts wurde der Gesetzgeber gezwungen, die Grundsteuer neu zu regeln. Hierzu wurde 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) und das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz verabschiedet. Die neuen Regelungen treten am 1. Januar 2025 in Kraft, die bisherigen Regelungen zur Grundsteuer gelten somit noch bis Ende 2024.
Die Grundsteuer wird auch nach der neuen Regelung weiterhin wertbasiert erhoben. Die Berechnungsformel des Bundesmodells dazu lautet:
Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Zur Ermittlung des Grundbesitzwerts werden im Wesentlichen der Bodenrichtwert, die Nettokaltmiete, die Fläche des Grundstücks sowie das Alter und die Art des Gebäudes eine Rolle spielen. Die Wertbemessung der Miete ist dabei vom Niveau der jeweiligen Gemeinde abhängig.
Die Steuermesszahl wird von den zuständigen Finanzämtern ermittelt. Diese wird im Zuge der Reform erheblich reduziert, und zwar von 3,5 % auf 0,031 %.
Der Hebesatz wird von den jeweiligen Kommunen individuell festgelegt. Dabei wird von den Kommunen erwartet, die Hebesätze so festzulegen, dass die Grundsteuer nicht höher ausfällt als vor der Reform. Bei unbebauten Grundstücken, auf denen nicht gebaut wird, ist mit einer starken Erhöhung der Hebesätze zu rechnen. Dies soll den Wohnungsbau fördern und Grundstücksspekulationen erschweren.
Die Grundsteuerreform bietet den einzelnen Ländern die Möglichkeit, einem einheitlichen Bundesmodell zu folgen oder ein eigenes Modell zu erstellen, wovon einige Bundesländer Gebrauch machen werden.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine der ältesten direkten Steuern. Als Sach- und Objektsteuer fällt sie auf das Eigentum und Erbbaurechte an Grundstücken wie auch an deren Bebauung an und ist an die Kommunen zu entrichten. Berechnet wird sie nach einer Formel aus dem Einheitswert, dem Grundsteuermessbetrag und einem individuellen Hebesatz je nach Kommune. Die Berechnung der Grundsteuer stand viele Jahre in der Kritik, da ihre Berechnung den Grundsätzen der Gleichbehandlung zuwiderhandele und durch sehr veraltete Hauptfeststellungen starke Wertverzerrungen hervorrufe. Dies wurde im Jahr 2018 vom Bundesverfassungsgericht bestätigt und die bestehenden Bemessungsvorschriften der Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklärt.
Welche Grundsteuerarten gibt es?
Die Grundsteuer wird in mehrere Kategorien unterteilt:
Die Hauptfeststellung 2022
Auch wenn die Grundsteuerreform erst im Jahr 2025 greift, ist bereits für das Jahr 2022 eine Hauptfeststellung der Werte durch die Finanzämter vorgesehen.
Hierzu müssen ca. 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Die Erklärung hierzu müssen Eigentümer nach Aufforderung im ersten Halbjahr 2022 abgeben. Danach ist eine Neufeststellung der Werte alle sieben Jahre vorgesehen. Durch die verschiedenen länderspezifischen Modelle werden sich die Anforderungen an die Erklärungen je nach Bundesland unterscheiden. Um eine fristgerechte Abgabe der Erklärung zu gewährleisten, besteht bereits jetzt Handlungsbedarf, da die Zusammenstellung aller nötigen Informationen eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt.
2018
Urteil BVerfG
Das Bundesverfassungs gericht hat am 10. April 2018 die grundsteuerrechtliche Bewertung anhand von Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt und eine gesetzliche Neuregelung verlangt.
2019
Bund und Länder
Einigung auf ein Grundsteuerreformqesetz
2022
Steuererklärung
Fristende 31.01.2023
Abgabe von ca. 36 Mio. Grundsteuerwerterklärungen bei den Finanzämtern.
2023/24
Feststellung der Grundsteuerwerte
Die Finanzämter erlassen Grundsteuerwertbescheide
2025
Urteil BVerfG
Erhebung der neuen Grundsteuer durch die Gemeinden
Häufige Fragen
Alle Eigentümer von Grundbesitz, also von Grundstücken und Gebäuden, sind von der Grundsteuerreform betroffen. Für einige Eigentümer gibt es unter besonderen Umständen Möglichkeiten, sich ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen. Hierzu zählen z. B. Besitzer von Denkmalschutzimmobilien.
Länderspezifische Unterschiede
Nach bisherigen Informationen werden die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Schleswig-Holstein dem Bundesmodell mit wertabhängiger Komponente folgen.
In folgenden Bundesländern soll es zu Abweichungen vom Bundesmodell kommen:
Hamburg
Neben der Grundstücksfläche und der Nutzfläche der Bebauung möchte Hamburg zudem die Wohnlage bei der Grundsteuer berücksichtigen.
Niedersachsen
Niedersachsen wird die Grundsteuer im Rahmen eines eigenen Grundsteuergesetzes erheben, das auf einem Flächen-Lage-Modell beruht. Dabei werden zur Fläche weitere wertbildende Aspekte berücksichtigt.
Sachsen
Sachsen regelt die Grundsteuer künftig in einem eigenen Reformgesetz. Darin wird unterschieden, ob die Grundflächen unbebaut sind, gewerblich oder zum Wohnen genutzt werden. Gewerbliche Grundstücke sollen dabei mit einer Messzahl von 0,72 % und unbebaute und Wohngrundstücke mit einer Messzahl von 0,36 % bemessen werden.
Hessen
In Hessen wird zur Berechnung der Grundsteuer eine Kombination aus Flächen, Lage und Nutzungsart angestrebt.
Saarland
Im Saarland sollen die Steuermesszahlen von der Art der Grundstücke abhängig sein.
Baden-Württemberg
Auf Basis eines modifizierten Bodenwertmodells sollen der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche die Grundlage der Neuberechnung in Baden-Württemberg bilden.
Bayern
Bayern will bei der Neuberechnung der Grundsteuer auf Grund- und Immobilienwerte verzichten. Die Grundsteuer soll auf Grundlage von Flächengrößen, Nutzungsart und Hebesatz ermittelt werden.
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- Honorar netto
- Unbebaute Grundstücke
- Wohnungseigentum
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Honorar netto
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- 189,08 €
- 252,10 €
- zzgl. Umsatzsteuer
- 23,95 €
- 35,92 €
- 47,90 €
- Honorar brutto
- 150,00 €
- 225,00 €
- 300,00 €
- Mietwohngrundstücke
- bis 250 qm
- bis 500 qm
- über 500 qm
- Honorar netto
- 273,11 €
- 315,13 €
- über 500 qm
- zzgl. Umsatzsteuer
- 51,89 €
- 59,87 €
- über 500 qm
- Honorar brutto
- 325,00 €
- 375,00 €
- Abrechnung nach Zeitaufwand
- Geschäfts- und Mischgrundstücke
- bis 250 qm
- bis 500 qm
- über 500 qm
- Honorar
netto - 357,14 €
- 420,17 €
- über 500 qm
- zzgl.
Umsatzsteuer - 67,86 €
- 79,83 €
- über 500 qm
- Honorar
brutto - 425,00 €
- 500,00 €
- Abrechnung nach Zeitaufwand
- Land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Abrechnung nach Zeitaufwand
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